Проектирование торговых центров: новая реальность 2026 года

Рынок торговой недвижимости в России и странах СНГ переживает фундаментальную трансформацию. Эпоха «золотого стандарта» — огромных моллов с бесконечными галереями магазинов — уходит в прошлое. Сегодня проектирование торговых центров превращается в искусство создания многофункциональных экосистем, где шопинг — лишь одна из составляющих.

Содержание

1. Кризис традиционных форматов: цифры и факты
2. Философия нового проектирования: от «коробки» к экосистеме
3. Архитектура и планировка: как пространство управляет поведением
4. Климатическая адаптация: специфика России и СНГ
5. Новая магазинография: кто займет освободившиеся площади
6. Региональная специфика: Москва, регионы, страны СНГ
7. Цифровые технологии в проектировании
8. Экономика проектирования: инвестиции в будущее

Кризис традиционных форматов: цифры и факты

Рынок торговых центров находится в стадии переосмысления . По данным компании Nikoliers, в настоящий момент в России доля торговых центров, нуждающихся в реконцепции, составляет 62%. В ближайшие 1-2 года ожидается рост этого показателя до 64–67% .

Наибольшее количество устаревших объектов сосредоточено в регионах — 73%. В Москве этот показатель составляет 43%, в Санкт-Петербурге — 53% . Весь отечественный рынок ТРЦ оценивается в 31 млн кв. м, из которых:

• 19 млн кв. м приходится на регионы РФ
• 9 млн кв. м — на Москву и Московскую область
• 3 млн кв. м — на Санкт-Петербургскую агломерацию 

Большую часть стока формируют торговые центры возрастом более 15 лет (40%) и объекты от 11 до 15 лет (33%). При этом объекты возрастом до 5 лет составляют всего 9% .

Философия нового проектирования: от «коробки» к экосистеме

«Традиционная модель торгового центра, ориентированного в большой степени на ритейл, последовательно устаревает уже десять лет — и этот процесс продолжает прогрессировать», — констатирует Анна Никандрова, партнер, региональный директор департамента торговой недвижимости Nikoliers .

Современный торгово-развлекательный центр — это сложный организм, где архитектура встречается с поведенческой экономикой, а инженерия служит созданию эмоций . Успех объекта на 80% определяется качеством проектирования .

Архитектура и планировка: как пространство управляет поведением

Планировочные решения

Основная задача планировки — создать естественные маршруты движения посетителей. Сегодня используются три проверенные схемы :

• Кольцевая схема («гантеля») — классическое решение для средних и крупных ТРЦ, где якорные арендаторы располагаются на противоположных концах
• Линейная схема с фокусами — эффективна для вытянутых участков, где каждые 80-100 метров создается архитектурный или событийный акцент
• Радиальная схема с центральным атриумом — оптимальна для многофункциональных комплексов

Открытость и свет

Старые «коробки на парковке» не только не привлекают посетителей, но и портят городской облик . По мнению главного архитектора Development Group Евгения Телешевского, планировочные решения 2000-х сегодня выглядят неудобными: узкие галереи, темные интерьеры, мало зон для отдыха .

Современный тренд — прозрачные фасады, огромные витрины, уютные дворики и проходные скверы. Как минимум уровень первого этажа должен быть визуально открытым для всех пространством .

Вертикальные связи

Эффективное проектирование требует решения «проблемы второго этажа» :

• Расположение эскалаторов в зонах видимости от входа
• Создание «магнитных» точек на верхних уровнях (фуд-корты, кинотеатры, детские зоны)
• Использование многоуровневых атриумов с визуальными связями

Климатическая адаптация: специфика России и СНГ

Проектирование торговых центров в России требует учета экстремальных температурных перепадов .

Тепловые шлюзы и буферные зоны

Входные группы проектируются как многоступенчатые системы :

• Первый тамбур с воздушными тепловыми завесами
• Буферная зона с зоной ожидания и инфокиосками
• Основной вестибюль с контролируемым микроклиматом

Энергоэффективные фасады

Для каждого региона подбираются оптимальные решения :

• Тройное остекление с селективным покрытием для северных регионов
• Солнцезащитные конструкции и текстильные фасады для юга России и стран СНГ
• Динамические системы, меняющие светопропускание

Новая магазинография: кто займет освободившиеся площади

Состав арендаторов кардинально меняется. Игорь Коновалов, председатель правления группы «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ», отмечает: если вернуться на десять-пятнадцать лет назад, в региональных торговых центрах преобладал фешен-сегмент, фудкорты были меньше, было меньше развлечений и услуг .

Сегодня пропорции операторов следующие :

• 40–50% — федеральные ритейлеры
• 20–25% — региональные сети
• Оставшиеся проценты — локальный, местный бизнес

Ключевые направления роста

Общепит и гастрономия. «Чем взрослее экономика, тем выше запрос на готовую еду!» — подчеркивает Игорь Коновалов . В странах Восточной и Юго-Восточной Азии операторам сегмента «Общественное питание» отданы целые этажи, и Россия движется в том же направлении.

Спорт и здоровье. Под развлечения, фитнес и спорт запрашивается и отводится значительный объем квадратных метров . Термальные комплексы и SPA забирают площади, которые ещё недавно были под торговлей .

Досуг и развлечения. В обновленных концепциях ТЦ лучше всего работают зоны общепита, спорта и семейные кластеры, а также сервисы «каждого дня». Доля таких операторов растет и составляет уже 20-30% в миксе арендаторов .

Новые форматы

На паркингах и прилегающих территориях размещаются экофермы — постоянно действующие выставки-продажи сельскохозяйственной продукции региональных операторов . Появляются капсульные отели, отели для животных, коворкинги, медицинские центры .

Региональная специфика: Москва, регионы, страны СНГ

Москва и Санкт-Петербург

В столицах доля устаревших объектов ниже, но и требования к новым проектам жестче. Реконцепция таких объектов, как «Золотой Вавилон» в Ростокино (ныне «Европолис»), стала знаковым примером перехода к lifestyle-модели .

Регионы России

В регионах ситуация сложнее — 73% ТЦ требуют обновления . Процент локального бизнеса сильно колеблется в зависимости от региона: Урал, Сибирь, области центральной России или города-миллионники демонстрируют разную структуру арендаторов .

Страны СНГ

Рынок СНГ демонстрирует схожие тренды. Компании с российскими корнями активно работают на территории Казахстана, Узбекистана . Применяется кластерный анализ городов, их деление на зоны с единой социально-экономической динамикой — например, Москву можно разделить на 124 кластера . Всего проанализировано 180 городов России и СНГ .

Цифровые технологии в проектировании

Технологии информационного моделирования (ТИМ, BIM) становятся стандартом отрасли . Ведущие международные сети — X5 Retail Group, Globus, Ikea, Auchan — уже используют цифровые двойники для создания концепции объектов торговой недвижимости .

Преимущества ТИМ:

• Выявление коллизий на этапе проекта
• Оптимизация решений
• Координация всех участников процесса

Экономика проектирования: инвестиции в будущее

Каждый рубль, грамотно вложенный на этапе проектирования, приносит 5-7 рублей экономии на эксплуатации и увеличивает капитализацию объекта на 20-30% .

Однако процесс реновации сдерживается экономическими факторами. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин отмечает: «Пока ключевая ставка Центробанка будет сохраняться на текущем уровне, девелоперы будут делать точечные перепланировки и инвестировать прежде всего в высокомаржинальные кластеры. Старт массовым обновлениям даст ‘ключ’ в коридоре 12-14%» .

Прогнозы

По оценке президента Союза торговых центров Булата Шакирова, из-за несоответствия текущим запросам потребителей в ближайшие 3-4 года будут закрыты или снесены около 10% торговых центров России. На их месте появятся жилые комплексы или многофункциональные центры .

Тренды будущего в проектировании торгово-развлекательных центров

Комьюнити-центры

В развитых странах сам термин «торгово-развлекательный центр» выходит из оборота, замещаясь на «комьюнити-центр» . По своей социальной роли такой комплекс больше напоминает клуб по интересам или современный аналог Дома культуры советского периода .

Адаптивность и гибкость

Средний жизненный цикл концепции торгового центра может сократиться до 5-8 лет вместо прежних 8-10 . Реконцепция должна рассматриваться не как разовая инициатива, а как обязательная статья коммерческих капитальных затрат .

Экологичность и устойчивое развитие

Применяются принципы circular economy в отделке, собственные источники энергии (солнечные панели, тепловые насосы), системы рециклинга воды и отходов .

Интеграция с городом

ТЦ должен стать архитектурным украшением своего района, «повернуться лицом» к городу и жителям . Важна связь обновленных комплексов с транспортом и жилыми кварталами, что требует проработки территориального планирования .

Проектирование торговых центров в России и СНГ сегодня — это не техническое задание, а стратегическая инвестиция в создание экосистем, где архитектура, инженерия, экономика и потребительский опыт образуют единый организм .

Как резюмируют эксперты, «современный торговый центр должен удивлять, но не шокировать; быть технологичным, но оставаться человечным; приносить прибыль, но создавать общественную ценность. Балансировать на этих гранях — и есть высшее искусство проектирования»