В 2026 году рынок складской недвижимости России и стран СНГ переживает глубокую смену проектной парадигмы. Склад больше не рассматривается как просто «коробка с воротами» — он позиционируется как высокоскоростной интеллектуальный узел в цепи поставок. Логика проектирования смещается от «максимизации объёма хранения» к «максимизации скорости грузопотока». За этим сдвигом стоят несколько сил: рост электронной коммерции, дефицит рабочей силы, зрелость технологий автоматизации и региональная экономическая интеграция.

Российский рынок: рекордные масштабы и структурные изменения

Российский складской рынок находится в исторической фазе расширения. В первом квартале 2026 года в стране введено 1,6 млн кв. м складских площадей, а по итогам года планируется ввести 7,4 млн кв. м. Это может вывести общий объём качественных складов в стране за отметку 60 млн кв. м. Московский регион остаётся крупнейшим рынком, но регионы растут быстрее: в 2025 году в регионах введено рекордные 4 млн кв. м — вдвое больше, чем годом ранее.

Драйверы спроса постепенно меняются. Ещё недавно Wildberries и Ozon были абсолютными лидерами спроса. В первые девять месяцев 2026 года интернет-торговля и маркетплейсы обеспечили 64% сделок на российском складском рынке, однако аналитики прогнозируют снижение этой доли до 61% к 2027 году. Традиционная розница (13%), транспортно-логистические компании (10%) и производители (7%) вновь становятся значимыми заказчиками. Это означает, что проект склада должен учитывать разную операционную логику фулфилмент-центров электронной коммерции и классических распределительных центров.

Меняется и структура сделок. В первых трёх кварталах 2026 года строительство под заказ (built-to-suit) в аренде и продаже составило 42% от общего объёма сделок, а средняя площадь сделки выросла с 19,4 тыс. кв. м годом ранее до 26,5 тыс. кв. м. Этот тренд показывает: пользователи больше не удовлетворяются стандартными складскими площадями — им нужны объекты, адаптированные под специфику их цепочек поставок.

Рынок СНГ: дефицит и дифференцированное развитие

Если российский рынок растёт и ищет оптимум, то другие страны СНГ сталкиваются с более острым дефицитом предложения. По состоянию на конец 2025 года совокупное предложение качественных складов в Центральной Азии, на Кавказе и в Беларуси составило лишь 5 млн кв. м. Из них Казахстан — 1,9 млн кв. м, Беларусь — 1,83 млн кв. м, Узбекистан — всего 556 тыс. кв. м.

Наиболее показатели — уровень вакантности: в Узбекистане он составляет 1,7%, в Азербайджане — 0,2%, а в Беларуси, Грузии, Армении, Кыргызстане и Таджикистане практически равен нулю. Столь острый дефицит толкает арендные ставки вверх: годовая аренда складов класса А в Узбекистане достигает 130 долларов за кв. м, в Кыргызстане — 127 долларов, в Казахстане — 122 доллара, что уже сопоставимо с московскими показателями или превышает их.

Дефицит порождает масштабные планы строительства. Казахстан в 2026–2027 годах планирует ввести около 1,6 млн кв. м складских площадей, Узбекистан — более 460 тыс. кв. м, Беларусь только в 2026 году — свыше 200 тыс. кв. м. Показателен пример логистического центра Silkway CA в Узбекистане: вторая очередь проекта предусматривает около 60 тыс. кв. м складских мощностей, включая 41 тыс. кв. м сухих складов класса А+ и 18 тыс. кв. м мультитемпературных холодильных камер с системами зонирования от глубокой заморозки до краткосрочного охлаждения и автоматизированным управлением запасами.

Три сдвига в проектной парадигме

Первый — вертикализация и высокоплотное хранение. Рост стоимости промышленной недвижимости заставляет проектировщиков переходить от мышления в «квадратных метрах» к мышлению в «кубических метрах». Высотные стеллажи, мобильные стеллажные системы и мезонинные конструкции позволяют существенно увеличить ёмкость на той же площади. На российском рынке уже появляются многоэтажные проекты формата light industrial: на конец 2025 года их площадь составляла около 100 тыс. кв. м, а к концу 2026 года ожидается рост до 316 тыс. кв. м — почти в 1,8 раза. Логистический комплекс Terekhovo в Подмосковье спроектирован с высотой 12,8 м, специально под многоярусные стеллажные системы.

Второй — автоматизация на этапе проектирования. Автоматизация перестала быть «опцией, которую добавят потом» и стала инфраструктурой, закладываемой уже на стадии чертежа. В апреле 2026 года правительство Московской области утвердило стандарт роботизации логистических объектов: новые склады площадью более 100 тыс. кв. м обязаны на этапе проектирования предусматривать условия для полной автоматизации процессов, а объекты от 30 тыс. до 100 тыс. кв. м — готовность к автоматизации перемещения, хранения, сортировки и сборки заказов. Стандарт, по оценкам, позволяет ускорить движение грузов на 50–60%, повысить эффективность использования складских площадей на 50–75%, а потребность в персонале на сортировке и сборке сократить до трети от прежней. В проектных параметрах это означает нагрузки на пол от 5–7 т на кв. м и выше, точность геометрии оснований под стеллажи, а также выделенные зоны для зарядки, обслуживания и управления роботами и AGV.

Третий — гибкость и модульность. Фиксированные планировки под одно применение уходят в прошлое. Современное проектирование склада делает ставку на модульные стеллажи, перемещаемые защитные перегородки и реконфигурируемые рабочие зоны, чтобы один объект мог адаптироваться к изменению структуры SKU, сезонным колебаниям или смене стратегии фулфилмента. Гибкость — это не только вопрос операционной эффективности, но и безопасности: жёсткая планировка при изменении бизнеса часто порождает «временные» решения, повышающие риск аварий. Всё шире применяются цифровые двойники: они позволяют ещё до ввода объекта в эксплуатацию выявить узкие места и оптимизировать потоки в виртуальной симуляции.

Региональная специфика в проектировании

Проектирование складов в странах СНГ требует учёта значительных региональных различий. Сейсмичность — ключевой фактор: значительная часть территории Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана находится в сейсмоактивных зонах. Здесь стальной каркас имеет заметное преимущество перед железобетонным: стальные рамы надёжнее ведут себя при горизонтальных колебаниях, болтовые соединения предпочтительнее сварных, а лёгкие ограждающие конструкции снижают сейсмическую массу.

Климат не менее важен. От минус 40 до плюс 40 градусов по Цельсию требует утеплённых ограждающих конструкций, систем отопления с резервированием и водоотведения, рассчитанного на интенсивное снеготаяние. А проекты холодильных складов в Узбекистане демонстрируют ещё один уровень сложности: мультитемпературное зонирование требует точного теплотехнического расчёта и раздельной холодопроизводительности для одновременного обеспечения глубокой заморозки, охлаждения и краткосрочного хранения.

Различия в нормативах — скрытый вызов трансграничных проектов. Хотя все страны опираются на советскую нормативную базу, Казахстан, Узбекистан и другие государства в последние годы обновляют свои стандарты. Узбекистан в конце 2025 года пересмотрел нормы проектирования складов, и они вступили в силу с января 2026 года. Требования к сертификации импортного оборудования в разных странах различаются, и это необходимо учитывать уже на стадии проектирования, чтобы избежать рисков несоответствия на поздних этапах.

Заключение

Проектирование складского комплекса в 2026 году по сути отвечает на более сложный вопрос: как в одном объекте одновременно обеспечить высокую пропускную способность, высокую плотность хранения, высокий уровень автоматизации и высокую гибкость. Российский рынок ищет этот ответ через рекордные объёмы строительства, а рынок СНГ — через более точечные решения в условиях острого дефицита. И многоэтажный склад высотой 12,8 м в Подмосковье, и мультитемпературный холодильник под Ташкентом указывают в одном направлении: склад превращается из пассивного места хранения в активную инфраструктуру.

ООО СТАНДАРТ проектирует по всей России и СНГ