В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционно-строительного проекта (рис. 2).
На этапе возникновения инвестиционного замысла определяют цель инвестирования, номенклатуру проектируемой к выпуску продукции (услуг), назначение и мощность объекта недвижимости (предприятия, здания, сооружения) и возможные места (районы) его размещения.
На этапе финансового планирования, исходя из результатов исследования рынка предполагаемой продукции (услуг), исходя из информации об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели, застройщик с привлечением проектно-изыскательской, консультирующей, инжиниринговой, исследовательской и других организаций оценивает возможности инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей инвестиционно-строительного проекта.
Анализ возможностей финансирования инвестиционно-строительного проекта должен осуществляться именно сразу после возникновения инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и его резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.
На данном этапе разрабатывают предпроектную документацию (обоснование инвестиций, технико-экономическое обоснование и др.).
В дальнейшем на основе этой документации инвесторы принимают предварительные решения о целесообразности финансирования и проведении работ в рамках данного инвестиционно- строительного проекта.
Далее проводят переговоры с органами исполнительной власти (местной администрацией) предполагаемого района размещения объекта недвижимости об одобрении намечаемого строительства.
При положительном решении приступают к бизнес-планированию, т. е. разрабатывают бизнес-план, привлекают инвесторов, разрабатывают и обосновывают методы и схемы финансирования инвестиционно-строительного проекта.
В целях согласования с соответствующим органом исполнительной власти места размещения объекта недвижимости и получения разрешения на дальнейшие проектные работы на данном этапе определяют возможные варианты земельных участков для размещения этого объекта, проводят инженерные изыскания, взаимодействуют с местным населением и заинтересованными организациями по поводу предполагаемого строительства.
Для управления реализацией инвестиционно-строительного проекта выбирают контрактную модель. кандидат экономических наук в. и. Малахов выделяет следующие договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов (в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций):
- строительство инвестиционного объекта хозяйственным способом.
- привлечение строительного генерального подрядчика.
- договор EPC (англ. Engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство).
- договор EPCM (англ. Engineering, procurement, construc- tion management — управление инжинирингом, поставками, строительством).
- привлечение фи-девелопера.
- привлечение концессионного девелопера.
- реализация проектов через спекулятивный девелопмент.
Описание каждой формы реализации инвестиционно-строительного проекта можно найти на интернет-ресурсе «корпоративный менеджмент» .
Следующим этапом реализации инвестиционно-строительного проекта является архитектурно-строительное проектирование, а именно разработка проектной и рабочей документации. основанием для начала проектных работ являются:
1) федеральная целевая программа, программа развития субъекта российской Федерации, комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная целевая программа и другие программы;
2) решение президента РФ, правительства РФ, органов государственной власти субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями;
3) решение застройщика (технического заказчика).
Разработанную проектную документацию согласовывают с застройщиком (техническим заказчиком) и, при необходимости, вместе с ним согласовывают ее с компетентными органами и органами местного самоуправления. Случаи, когда необходимо обеспечить согласование проектной документации, устанавливаются нормативно-правовыми документами российской Федерации и субъектов российской Федерации, а органы, уполномоченные осуществлять те или иные согласования, определены положениями о федеральных органах исполнительной власти, утвержденными правительством РФ.
